Азбука недвижимости — буква Б

Балкон и лоджия в площади квартиры: почему их считают «не полностью»

Рубрика «Азбука недвижимости»: буква Б — «Балкон и лоджия»

В объявлении указано «квартира 45 м², с балконом», а в договоре долевого участия вдруг фигурирует другая цифра площади. Дело не в ошибке: балконы, лоджии, веранды и террасы включаются в площадь квартиры не «один к одному», а с понижающим коэффициентом. Разбираемся, откуда берутся эти коэффициенты и как они влияют на итоговую цену.

Что такое «приведённая площадь» квартиры

Когда застройщик указывает площадь квартиры в договоре долевого участия, он ориентируется не только на жилые комнаты и подсобные помещения, но и на балкон или лоджию — если они есть. Однако эти метры «утеплённого» и «неутеплённого» пространства не равноценны: балкон не отапливается и не может использоваться как полноценное жилое помещение, поэтому его площадь учитывается с понижающим коэффициентом. Сумма жилой и вспомогательной площади плюс площадь балконов/лоджий с учётом коэффициента и называется общей приведённой площадью — именно от неё, как правило, считается цена по ДДУ (цена = цена за м² × приведённая площадь).

Какие коэффициенты действуют

Тип помещения	Коэффициент	Пример (10 м²)
Балкон	0,3	= 3 м² в приведённой площади
Терраса	0,3	= 3 м² в приведённой площади
Лоджия	0,5	= 5 м² в приведённой площади
Веранда / холодная кладовая	1,0	= 10 м² в приведённой площади

Эти коэффициенты применяются с 2017 года (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр) и продолжают действовать и сегодня. Сами значения не новые — они опираются на коэффициенты, которые ещё раньше применялись по СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» и инструкции Минземстроя России № 37 от 04.08.1998.

Как это влияет на цену

Если у квартиры площадью 40 м² есть балкон 10 м², в приведённую площадь он войдёт не как 10, а как 3 м² (10 × 0,3). То есть покупатель платит за балкон не по той же ставке за м², что и за жилую комнату, а по существенно сниженной — коэффициент напрямую уменьшает итоговую сумму в договоре по сравнению с тем, если бы балкон считался «как есть».

Важный нюанс: встречается практика, когда застройщик указывает коэффициент 1,0 для остеклённого и утеплённого балкона, приравнивая его к жилому помещению. Такой подход можно оспорить, в том числе в суде, если конструктивно это остаётся балконом, а не отапливаемой лоджией или частью квартиры.

На что обратить внимание в договоре ДДУ

Площадь балкона/лоджии должна быть указана в договоре отдельной строкой — вместе с применённым коэффициентом, а не «зашита» в общую цифру без расшифровки.
Стоит сверить, какой коэффициент применён к конкретному помещению — 0,3 для балкона и террасы, 0,5 для лоджии, 1,0 для веранды и холодной кладовой.
В договоре обычно есть условие о перерасчёте цены, если после обмеров БТИ фактическая площадь отличается от проектной, — важно заранее посмотреть, при каком отклонении и как считается доплата или возврат.

Коротко

Вопрос: Я плачу за балкон как за обычную комнату?

Ответ: Нет. Метры балкона или террасы учитываются с коэффициентом 0,3, лоджии — 0,5, поэтому в итоговой цене они «весят» заметно меньше, чем метры жилой комнаты.

Вопрос: Можно ли оспорить, если застройщик посчитал балкон без понижающего коэффициента?

Ответ: Да, если балкон учтён по коэффициенту 1,0 без достаточных оснований, это можно оспорить, в том числе в судебном порядке.

Благодарим Екатерину Викторовну Камышеву, руководителя отдела продаж АН «Сити-Центр», за консультацию по применяемым коэффициентам при подготовке материала.